时寒冰:两会一个细节把地产开发商吓出冷汗——兼回《小肚鸡肠》

王子庸

            时寒冰:两会一个细节把开发商吓出冷汗——兼回《小肚鸡肠》
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    地产界著名理论家任志强先生，在已经含恨宣布和我“再见”的情况下，在3月6日突然抛出一篇《小肚鸡肠》，有人告诉我后，我也没有在意。等后来一些网站转载时挂出《时寒冰小肚鸡肠》的标题，我才知道任先生又在不辞辛苦地夸我——他好像要把这当成一项事业来做了。任总真真太有才了。
    看完任志强先生的《小肚鸡肠》，惊奇地发现任先生正在支持我的观点，回到良知的轨道上来了。任志强先生的大意是，开发商之所以囤积土地是由于供不应求。在明知供不应求的情况下把土地囤积起来牟取暴利暴露出来的是什么？结论是：开发商黑心。而我的观点是，开发商通过囤积居奇制造供不应求的假象，以牟取暴利，结论是什么？依然是：开发商黑心。也就是说，在对开发商囤积土地这一恶劣做法的谴责上，任志强先生抛弃他的小潘（潘石屹先生）等开发商群体，勇敢地站在了民众的一边。这使得我和任志强先生的辩论，第一次有了一个共同的道德支点。这个世界就是如此奇妙！不过这次任志强先生没有用“作为年年被市区各级和公司党委评为优秀共产党员的我可以自豪的告诉你”这样的话，谦虚了许多。
    当然，我们的不同之处仍然很多，最基本的就是对供不应求的认识，或者说对房价上涨的认识，到底是基于正常的供不应求还是人为制造出来的供不应求的假象。
    任志强先生把自己忽悠沟里
    把极其浅显的理论以更深奥的方式表达出来，在经济学界常被斥为“冒充”。这次任志强先生从所谓经济学角度对他的供不应求学说进行了阐述，以强调在供不应求之下房价的上涨乃是不可避免。不幸的是，他这次碰到了一向认真而严谨的经济学家汪丁丁先生，他免费给任志强先生进行了一次高规格的义务辅导：
    志强，你的经济学分析有一些逻辑上的问题：第一，土地供给可以设为垂直的，土地需求是商品房需求的派生需求，故而可设为是向下倾斜的，供求交点决定土地价格。所以，土地供给确实影响价格，但它与派生需求共同决定价格。第二，开发商囤积土地，说明供求交点决定的价格不够高，这有两种可能：1）利润不够高，2）价格低于单位成本。我相信（1）更符合我们看到的现状。于是，开发商囤积土地是为了获取更高的利润——很可能是超额利润。
    我的评论纯然是价值中性的，与你和潘与时寒冰的争论无关，仅仅为纠正你的经济学论述中的一些问题。
    祝好，汪丁丁。
    汪丁丁先生说得很客气，不见出招就只见任志强先生身上的遮盖物大把大把地脱落。看武侠小说，高手打人都是用气——那是真正的高科技！绝对不像任志强先生所说的，懂得“什么是内外呼吸式幕墙”就成高科技人才了。
    这个月是学雷锋热，好心人雨后春笋地走了出来。一位名叫“前后矛盾”的网友对任志强先生提出建议：
    任志强先生，您在前文说“囤积大约有几个基本前提：1、有效供给量有限并可以预测”；而在后文却说“大约全世界只有中国的土地制度才会出现垄断性供给并无法预测预期供给量的现象，因此也才可能出现囤积的情况”。我知道您写的文章是不同写作班子的杰作，但同一篇文章由不同的写手去写，以致犯下自相矛盾如此低级错误，您也应该好好把把关了。
    或许担心任志强先生看不明白，一位名为“恶心”的网友进一步说：
    真是胡说八道、一派胡言!!我只说两点：一、用于房地产开发的土地其中有多少是去年、今年批的，你敢说出真实数字来吗？？但房地产的飙涨也就是这一两年的事！很简单的例子：其实很多用于房地产开发的土地是多年前就批了的，而不是现在花“高价”买的！！事实上，房地产商往往将已买土地分成几期来“开发”，例如五年前开发“一期”，售价2000——3000一平方；三年前开发“二期”，售价4000——5000一平方；去年开始开发“三期“，售价6000——7000一平方！！
    房地产商惯用的“解释”是：土地价格年年上涨，所以房子价格也不得不年年上涨！！其实这正是他们牟取“暴利”的借口——把群众的怨愤转嫁到政府头上！事实上该块用于商品房开发的“土地”是在五年前就买下了的，用的是五年前的价格！当初卖2000——3000说明这个价格房地产商就已经有利润了，否则他就不会卖！现在上涨到6000-7000一平方，房地产商其实是在用与五年前卖2000——3000一平方的同样价格的“购地款”来赚现在6000——7000一平方的无耻的钱！！
    二：你知道现在真正“有能力”购买你们那高价房的是什么人吗？？一部分是没有房居住但买不起也不得不必须靠银行贷款购房的人群，另外一部分就是想借着你们的上涨“势头”乘机购房囤积，想转手也小赚一笔的人！去统计一下全国所谓的已售房有多少是空置的就知道了！和房地产商打过交道的人甚至都知道连一些售楼小姐、售楼先生也想法“买”一、两套，当别人来看楼时间就说什么楼已卖完之类的话，然后假装关心地说什么“对了，好象有个业主买了房但因为某某原因想转卖出去，我可以帮你问问，不过可能要多交点钱……”等话，连哄带骗地诱购房者上钩！！可是谁都知道这多的一“点”可是以几万来计的！最厉害的是，这些售楼先生小姐们“买房”根本就不用去先完税确权乃至办房产证，仅仅在其“内部”先“定”下来而已。最终买房者从他们手里买到的这个“转手房”其实仍然是“一手房”！只不过在他（她）们手中：空转”了一下而已，但这一“空转”就赚了好几万！！其实这只是售楼时众多的欺骗手段之一而已，五花八门的东西多着呢！——附带说明一下：本人的房不是你们这些人盖的！
    看来，做人还是厚道点好，别为了利益忽悠得太过火了。深藏不露的高人有的是，被人点一下全露出来了！不过，这倒省我的心了。
    两会中，一个让开发商魂飞魄散的细节
    这次与潘石屹、任志强之所以论战，核心在于房价，房价是不是真如他们所愿要一直上涨呢？
    今年两会上，政府工作报告中关于房价并没有太多新的内容，用的词依然是“稳定”二字，一些开发商为此弹冠相庆，任志强先生能够静心去写《小肚鸡肠》可能多少也与此有关吧。然而，透过一些细节，我们看到的却是另外一个信号，一个足以令开发商心惊肉跳的信号。
    3月5日下午，全国人大代表、广州市长张广宁面对大批媒体表示：“中低收入的市民不要着急（买房）”、“按照中央的要求，广州市政府会全力以赴地把这个房价压下来”。
    一位市长如此明确地劝市民不要急着买房，并承诺把房价压下来，这种表态迄今为止都是极为罕见的。更值得注意的是，就在今年1月，广州市市长张广宁的表态还是“我也管不了房价”，他的这一说法一度遭到公众的批评。
    是什么让广州市市长的态度发生了如此之大的转变？让我们再看看张广宁的原话“按照中央的要求，广州市政府会全力以赴地把这个房价压下来”，很显然，是“中央的要求”要把“房价压下来”，这一表述与我们常听到的“稳定”房价之说有着天壤之别。也就是说，尽管政府工作报告中提到的口气仍是稳定，但在私下，各地地方领导或已经接到中央极为严厉和明确的表态，即一定要把房价压下来！中央对地方政府透支政府公信力和社会和谐根基助推房价上涨的做法早已经忍无可忍！
    这一判断并非凭空想象，因为从其他城市同样传达出类似的信息。
    青岛市：2004年第四季度，青岛房地产价格同比上涨了19.8%，涨幅在调查的全国35个大中城市中名列第一位。原市委书记杜世成公开抵制国家房市调控政策，曾经多次在公开场合表示，青岛房价不能降，高房价能提升青岛形象。中央断然将其拿下后，1月21日，青岛市市长夏耕表达出的是另外一种截然不同的立场，他指出，住房这一商品具有特殊性，不能完全由市场机制调节，政府必须有所作为。青岛市采取了许多极具杀伤力的措施，其中一项是，对普通限价商品住房，在给开发商留下不超过8%的利润空间的前提下，核定出该普通商品房项目价格。项目建成后不管市场价格如何，开发商都必须低于限价销售。青岛市计划，“十一五”期间，青岛市基本解决所有2.77万户居民的住房问题。力度之大也是极为罕见。
    上海市：上海市委书记陈良宇在房市调控中不作为，承诺的双1000平方米不兑现，导致房价持续上涨，在社保基金大案爆出官商勾结内幕后，中央果断拿下陈良宇，上海房价随即下跌。据最新的报道，今年1月，在全国房价上涨的情况下，上海略有下跌。今年2月，上海市商品住宅价量齐跌，成交面积环比下跌了44％，成交价格较上月回落了4.6％。
    北京市：在1月26日，北京市市委书记刘淇明确表示：“政府要多做公益性的事情，比如住房问题，在3年内，要建立1000万平米经济适用房、1000万平米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。”
    除此之外，中央对廉租房政策的高调重视也应值得关注。廉租房有两大作用，一是满足低收入人群的住房需求，二是平抑房价。温家宝总理在政府工作报告中明确提出： “加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度”，第一次明确以财税政策解决导致廉租房建设停滞不前的资金问题，被公认为是今年两会的最大亮点之一。
    房市调控不见效果，根源在于地方领导阳奉阴违，透支政府信誉，中央在认识到了这一点后，拿下上海、青岛两个房价上涨较快城市的市委书记，为地方领导敲响了警钟，这是今年全国各地纷纷推出调控房价的有力措施的重要原因。只要把调控房价与地方领导的政治前途挂上钩，他们自会根据本地情况拿出有力措施调控房价。
    地方政府对抗中央调控政策，尚且有悲惨下场，如果开发商不面对现实，继续鼓吹房价上涨，制造供不应求的心理效应，或者，与官员勾结，采取囤积居奇等措施推动房价上涨，都难有好的下场。
    去年两会上，温家宝在回答记者提问时说：“最觉得痛心的问题是这三年的工作，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决得更好。”有两会记者提醒我：今年，当温家宝总理在作政府工作报告时，当再次读到住房一节，语调中显出愤怒，这一细节或值得关注。
    没有开发商房价至少降低一半
    在这次辩论中，有人说：没有开发商建房，房价岂不要涨得更高？开发商真的如此神奇吗？开发商用忽悠术成功地迷惑了许多人。现在要说的是，倘若没有开发商，目前的房价恐怕能够降低不止一半。
    为什么地产大鳄潘石屹经常出来作秀？地产大鳄任志强先生为什么能抛出1万4千多字的问题证明我的“疯狂”？一方面是这些人“太有才了”，另一方面就是空闲时间太多——原因下面讲。除了房地产行业，还有哪个领域的企业老总，能像游手好闲到如此地步？
    在房地产领域，开发商风险最小，付出得最少，而收益大得惊人。我曾在《房事黑皮书》等文章中有过介绍——开发商是真正的空手套白狼者：住房由建筑公司建造，由于竞争激烈，许多建筑公司常常不得不为开发商垫资建房，被开发商压榨和掠夺，在完工后，一些开发商拖欠工程款，导致农民工工资被拖欠，骂名和风险基本都是由建筑公司承担。开发商获取数倍于建筑公司的利润；住房尚未建设好，开发商们便开始通过预售让消费者为它“集资”。这样，开发商两头套取，不用付出太多，只需忽悠到位就能轻易把远远高于其他行业的惊人利润纳入囊中。至于拿地、囤房等环节，开发商还可以从银行手中取得资金支持（如假按揭）。开发商用利益链条把银行牢牢地锁住——既为自己找了一个得力的帮凶，也有了要挟政府不敢让房价下跌的筹码。开发商还把一些与它有利益共同体的腐败官员拉下水，因此，开发商在以最小的成本和风险，最大限度地获取财富。尽管干着这种勾当，一些人依然能够把自己包装得像清纯的少女，把冰块卖给憨厚的爱斯基摩人，然后再去侮辱善良人的智商。
    过去，我对开发商本质的认识尚比较模糊，后来，在看到中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海先生的系列文章后，有了更深的理解。曹建海先生坚决主张取消开发商，他指出：
   ……美国的房地产开发企业都是建筑企业，这与我国把建筑业与房地产业相分离的管理体制模式截然不同。美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润，拿到中国只能算是微薄的水平。在我国被称为房地产业的部分，在国外实际上只是作为建筑业下游的一个服务业，国外根本没有单纯的以开发为主营业务的企业的存在……现今的中国的房地产开发商是一个具有中国特色的，以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象的，迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，是一种没有任何社会价值的企业模式。
    ……这个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业，或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业，却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润。房地产开发企业的利润占到了整个房地产行业利润的90％，房地产行业的迅猛发展不仅“绑架”了银行业，而且一定程度上使得建筑业也成了它的附庸……就是这个从来不劳动、而且根本不知道劳动为何物的异化肌体，却在无情地掠夺着社会各阶层特别是广大消费者毕生的财富，成为当前中国经济社会的癌细胞，不间断地引发整个社会的剧烈阵痛。如果现行法律允许真正的房地产生产企业——建筑企业建设开发并销售房屋，我不知道有哪家建筑企业愿意垫资给这些专营剥削的皮包公司！
    开发商们虽然空手套白狼获取了巨额财富，却不感恩于社会，这从他们在对待税收的态度中可见一斑。房地产行业在税收方面的表现可谓臭名昭著。房地产业是财富的巨人、纳税的侏儒。在2004中国大陆百富榜中，房地产老板占据了百富榜的45%。但是，2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业，500强中也只有一家。据《时代潮》披露，约有90%的房地产企业存在涉税问题。南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在偷漏税行为。另据《中国经营报》报道，从2003年开始，北京市地税局就开始了专门针对房地产企业的税收检查。在接受立案检查的1103家房地产企业中，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66%，检查总计查补税款10.05亿元。
    通过辛勤劳动获取财富的人才懂得感恩于社会，空手套白狼者获取的财富越多造成的越是冷血——这是他们一边沿着购房人的血汗聚集财富，一边用冷酷的口吻蔑视穷人利益的原因。
    开发商一方面为自己的暴利辩护，一方面又强烈反对公开成本。任志强先生的经典名言：“公开房价成本，就如同公开自己老婆的胸部有多大一样，这属于立法规定的，也属于秘密。”问题是，一个女人（商品房）倘若被人娶回家后，整天与她同枕共眠，竟然连她的胸部（住房成本）有多大都不知道，这还不够灭绝人性吗？我们买个哪怕三、四百元的手机，相关的说明书尚有几十页，花上百万元购买一套商品房，开发商提供的资料和相关说明应该有多少才算合理？奇差的透明度给开发商忽悠购房者提供了充足的空间。
    为什么有了开发商，住房问题反而日渐突出？如果没有开发商赚钱的那部分巨额利润，准许建筑公司建房、卖房，成本将骤然降低。建筑行业将不必再为开发商垫资，他们更有技术和实力建设优质工程，以更专业的态度提供物美价廉的住房。这将为我国建筑业兴旺带来一个前所未有的机遇，并真正使住房变为和谐社会的元素而非破坏者。同时，准许个人合作建房，使其与建筑商之间构成竞争关系，高房价问题基本上可以解决一大半。如果政府再承担起社会责任，让人们的居住权得到保障，让住房的公共产品因素得以强化，并让土地的全民所有在收益分配中得到体现，那么，住房就不会成为问题。有的开发商动辄以不盖房相威胁，他真的以为自己绑架了全社会！
    高房价让住房失去投资价值
    开发商及其包养的二奶学者不断鼓吹房价的投资价值，以谎言编织出诱人的上涨前景，诱骗人们沦为他们欺诈的对象。事实上，在房价连续暴涨多年的情况下，我国北京、深圳、上海等地的房价即便从绝对值上来看，以现有汇率计算也与发达国家相差无几。而且，我们的住房没有土地所有权只有70年使用权！在西方国家，如果出售的房屋所占土地只有70年使用权而没有所有权，这房子打两折都难有人去买。更何况，我国建筑质量与人家相比尚且相当大的距离——我国许多建筑寿命连国家规定的最低标准都达不到。
    而且，从租售比上来看，我国一线城市的许多住房也几乎没有任何投资价值。国际上一般用租售比来衡量物业的投资价值，公认的二手房租售比警戒线是1∶200。如果租售比低于1:200，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力相对较大，房地产业后市看好。如果售价租金过警戒线，则意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现，超出得过多，就意味着这些房屋的投资价值越少，而且，可能蕴含着巨大潜在风险。
    据报道，上海卢湾区的汇龙新城二手房租售比高达1:408，而杭州滨江区的彩虹城租售比也达到1:404，这两处楼盘租售比已经超出国际警戒线1倍多。
    高房价失去投资价值，从它偏离居民实际购买力的程度上也可以清晰感受出来。今年1月，广州市天河区副区长丁建华说，“现在房价确实过高”，声称“自己就是无房一族”，丁建华断言：“很多公职人员，凭正常收入是很难供得起房的。”在作为中国最富裕城市之一的广州，这位副区长尚且如此看待房价，还不足以说明房价偏离程度的严重性吗？如果很多公职人员需要靠非正常收入才能买得起房，那么，高房价无疑助长了腐败，在某种程度上扮演了逼良为娼的角色。可怕之处还在于，公职人员借助非正常收入获得住房后，无法切身体会无房者的苦痛，容易使无法者的痛苦被埋没，使住房问题的严重性被无情忽略。
    畸形的房地产开发机制、只有房地产商才能开发的奇特规则，注定了垄断乃是不可避免。
    暴利宠坏了开发商们，暴利毁了他们的灵魂，他们只图眼前利益，根本不关心房奴的焦虑和凄苦，根本不关心房价暴涨所滋生的不满是多么强烈，也不关心房价崩盘将对未来产生什么影响。这是一个唯利是图没有任何社会责任感的群体。
    在房价被开发商和腐败的官员联合抬高的情况下，寄希望于市场的自动调整力量是徒劳的——在一个高度扭曲的市场，市场力量常常无法发挥作用。唯有以严厉的行政力量弥补自然调整的缺位，才能逐步挤出房市中的泡沫风险。否则，听任一些地方政府和开发商狼狈为奸，扭曲房价，一旦房价下跌就是一场大灾难的开始。上世纪90年代，海口、北海、惠州等地的房地产开发热火朝天，1993年6月开始，中央通过紧缩银根、收回炒作土地等方面严格整顿国内房地产秩序，许多房产开发商资金出现断链，有的人甚至选择以跳楼的方式来摆脱泡沫破灭时带来的不可名状的恐惧——难道要重演这一悲剧？
    价格像破浪一起有起有伏，这是一种凭借自然力量主导的规律，人为扭曲只能遭到自然规律更猛烈的报复。
    现在的房价已经脆弱到了非得靠谎言不能维持的地步，这是开发商及其二奶学者不断通过种种欺骗伎俩四处忽悠的真实原因。看看那些整天作秀的开发商，如果房地产企业是一个真正创造社会财富的行业，而不是我们所批评的皮包公司，他们的精力用到生产经营上恐怕都还不够，哪里还有机会整天像小丑一样四处表演？看看某些声称拥有众多粉丝的开发商的博客，里面充满了阿谀奉承和没有任何技术含量的垃圾赞誉，开发商们像邪教头目一样看着那些花钱买来的顶礼膜拜者和那些因上当受骗奉献出毕生财富的房奴，在开发商们幸福的微笑后面，是一个民族无法承受的随时可能断裂的巨大风险和一个个无辜者因沉重压力而流出的悲凉的泪水。
    诸如“历史证明房价都是只涨不跌”的观点及某某大因素推动房价上涨的忽悠，最终将被证明是一场无耻的闹剧。
    洗洗睡吧，任总！
    洗洗睡吧，潘总！
             于3月7日凌晨

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