房地产市场的宏观调控为何失败

王子庸

               房地产市场的宏观调控为何失败
                   【作者：秋风】
                  出处：中国改革论坛

　　不是“招拍挂”政策推动了地价上涨，进而推动房价上涨。比较准确的说法是，购房人的购买意愿推动了房价上涨，进而推动地价上涨。但是，政府仍然难辞其咎，因为政府在过去两年中发出了错误的信号，诱导消费者作出了不合理的消费决策。
　　房价飞涨之后，政府和开发商双双成为众矢之的：开发商都成了黑心的奸商，政府则被指监管不力。
　　被公众指责的政府与房地产商则互相指责。政府说开发商采取囤积、惜售等手段，操纵价格。开发商则指责政府收紧土地供应，造成土地供应缩减。开发商还指责政府实行土地“招拍挂”制度，抬高了地价。比如，任志强最近就发表一篇竟然还有方程式和模型的文章，其结论是，绝大多数的“招拍挂”都会让土地的成本大大提高，政府从土地的“招拍挂”中获取大量的差价，而房价却被推动上升。
　　这种推论过程是错误的。尽管在现实中，开发商是先买地，后卖房子，但从经济学的逻辑看，开发商其实是先卖房子，后买地。无利不起早，开发商必得预期房子能以带来利润的价格卖出去，才会进入市场，去买建造这房子的土地。因而，土地成本，即地价，是由房屋的预期价格决定的。
　　地价不是靠该区位土地的内在价值决定的——从来就没有内在价值这种东西——而是由该处房屋的预期价格决定的。而房屋的预期价格，则是开发商与潜在的消费者心理交战的结果。双方互相猜测对方的预期，开发商基于对潜在消费者所能接受的房屋价格的猜测而报出某个价格，且被消费者接受，开发商就实现其预期利润。否则，消费者不接受，他就赔钱。因而，成功企业家的成功之处就在于，他具有一种特殊的企业家能力，可以让自己报出的价格被消费者接受，从而证明当初的成本支出是明智的。
　　因此，不是“招拍挂”政策推动了地价上涨，进而推动房价上涨。比较准确的说法是，购房人的购买意愿推动了房价上涨，进而推动地价上涨。但是，政府仍然难辞其咎，因为政府在过去两年中发出了错误的信号，诱导消费者作出了不合理的消费决策。
　　消费者是否接受开发商的报价，取决于他所掌握的知识及他的判断能力，包括他对于自己看中的房屋之未来价值的预期。这种预期又取决于他对整体及局部房屋市场供求关系的预期，这又涉及到土地供需的预期。政府在所有这些环节上都发出了误导性信号。
　　近两年来政府对房地产市场的宏观调控是天下最奇怪的调控：面对房屋价格上涨的局面，政府尤其是国土资源部门却不断宣布收紧土地供应。地方国土部门更是火上浇油，比如北京市就明确规定，城里不再供应经济适用房用地，某些地区甚至不再供应住宅用地。
　　从这些信息中，公众可以得出的唯一结论就是：土地供应越来越少了，好地块越来越稀缺了，因此，房价肯定要上涨了，现在不买，以后多高的价格也买不到了。基于这样的判断，消费者蜂拥进入市场。看到这种情形，开发商大喜过望，不断抬高报价。于是，开发商就可以承受较高的土地成本；于是，“招拍挂”的土地交易价格大幅度上涨；于是，在宏观调控中，地方政府从房地产业中所获得的收益反而大幅度上升，整个市场一片繁荣。政府对房地产业的宏观调控就是这样失败的。
　　某些跟房地产有利益关系的机构，也不断地释放土地供应紧张的信号。比如，某专家在发布《2006年房地产蓝皮书》的场合，对房市得出两点结论：目前虽有个别城市房价升幅较大，但是总体上全国尚处于一个可以接受的区间。这里的暗示就是，目前的房价上涨趋势应当继续维持下去。关于未来房地产市场走势，该专家说，今后几年，中国房价总体走势确定无疑是上升的，因为影响我国房价的因素具有持久性和不可逆性。这里传递出来的信息是，现在买房子比将来更合适。
　　地方政府也愿意释放那些刺激消费者入市的信号。比如，北京市建委等部门就公布，今年头两个月，北京商品住宅预售交易平均价格涨幅为17.3%，比国家统计局的数据整整高出10个百分点。可以预料，消费者看到那个数据的唯一反应是：房价涨得这么快，现在不买，就要吃大亏。
　　看样子，政府现在又要调控房地产业了。但是，政府在进行调控的时候，最好先弄清经济学的原理，而不要再发出人为制造供应紧张、刺激需求的信号。