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楼主: 王子庸

房地产:中国最危险的泡沫

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 楼主| 发表于 2005-12-30 16:08:29 | 显示全部楼层

房地产:中国最危险的泡沫

易宪容:房地产有无泡沫要由谁来说

最近,建设部发布的一份关于中国房地产业的报告,掀起了国内是否存在房地产泡沫的大讨论。尽管这场讨论谁也无法拿出有力的数据或证明来说服另一方,但有一点应该十分明确,就是政府的建设主管部门应该做什么。是站在行业角度用一些似是而非的数字来误导民众,进一步加大整个房地产业的潜在危机,还是以社会中立者的角度,向民众提供更多更好的信息,让民众自己
来判断?


  从去年以来,建设部先是出台了一个18号文件,最近又发布了一份“国内房地产市场不存在泡沫”的报告。仅此一点,就可以说明我们的建设部并非一个中立的政府机构,而是一个具有更多部门利益的机构。如果政府部门不是站在中立、公正、公平的立场,那么其政府职能就一定会大打折扣。很简单,国内房地产业是否有泡沫需要建设部来表态吗?房地产商如何说房地产没有泡沫、房价如何涨,学者与社会如何与房地产商争论,这并没有什么不好。作为政府职能部门,你不需要对此表什么态,而只要向民众提供更多更好的信息,让民众自己来判断就可以了。
  比如北京目前的房地产供求状况如何,有多少楼盘在兴建、这些楼盘何时完工,其土地价格有多高、建筑成本有多高等等,如果政府部门能够向民众提供这些信息,还需要建设部替房地产商说有没有泡沫吗?遗憾的是,政府部门在这些方面做得少之又少。学界研究者不能获得准确有效的信息,民众更不能真正知道房地产业发生了什么,而只知道房价涨了、涨了、涨了。
  我们看到的是,借着这一房地产泡沫讨论之势,有些相关部门的官员到处出席由房地产商主持的报告会与论坛,到处宣讲国内房地产业发展如何正常,到处宣讲中国的房地产业没有泡沫,而就是没有人来告诉民众应该如何面对房地产业的风险。如果查一查相关部门的官员最近出席了多少这样的论坛,获得了多少利益,就该知道他们会讲什么了。
  其实,市场经济中的政府作用是十分明确的。它主要是有足够的权力来形成和保护私人产权、有效地执行合约、约束掠夺个人权利的行为,从而促进社会经济的繁荣。因为,只有政府能够保护个人的资财不受他人或政府掠夺时,才有真正意义上的个人财产。一个社会只有能够保护和清楚界定个人权利时,人们才有动机去进行生产、投资和从事各种交易,社会经济才得以繁荣。
  以此标准来对照我们现行的一些政府部门,会发现与现代政府定位相去甚远。比如,无论是在征地价格问题上还是在房屋拆迁问题上,一些政府部门往往都不是通过有效制度来保护民众的利益,而是通过制定某种有利于特殊利益集团的政策使社会财富向少数利益集团集中。在短短的几年时间里,为什么整个社会的财富在向少数房地产商集中?难道房地产商真的比别人聪明吗?非也。最大的问题就在于有些政府部门没有保护好民众的财富。这些房地产开发商正是利用制度缺失掠夺社会财富。还有,为什么作为民众最基本生存条件的住房价格越来越高?一方面大量的高档住房空置着,另一方面不少人住房又十分困难?我们并非要回到计划经济年代,但房地产商以及少数人利用制度缺陷大获暴利的事实,正是建设主管部门政策职能不彰的结果。
  因此,建设部该做什么本是十分明确的事情,但目前却卷入利益纷争之中,而且那些在房地产商主办的各种论坛上到处演讲的官员,更是为了某种利益而不顾事实。据有关调查,社会上超过90%的民众都说房地产有泡沫,而有关政府部门则另立新说,问题就在于利益作祟。对此,相关的政府部门应该好好地重新界定其职能了!
 楼主| 发表于 2005-12-30 16:13:34 | 显示全部楼层

房地产:中国最危险的泡沫

央行新政:到底是毒药还是仙丹?

2005年03月21日 07:54:04  来源:新华网

http://news.xinhuanet.com/house/2005-03/21/content_2722349.htm
 楼主| 发表于 2005-12-30 16:15:02 | 显示全部楼层

房地产:中国最危险的泡沫

央行新政:朝地产泡沫捅刀子 流血是老百姓?


 2005年03月22日 08:54:46  来源:新华网

    新华网北京3月21日专电(记者段世文)央行3月17日起调整了商业银行自营性个人住房贷款政策。这一房贷新政策一经颁布,立即引起百姓的不安。记者和同事们对这一新政策探讨后得出的结论是,从善意的角度理解,这个政策,本意也许是要扎破房地产泡沫,但朝泡沫捅过去的刀子,最后不可避免地要扎伤老百姓。
    贷款买了房子的老百姓,日子将过得比现在更苦
    这一新政,人们最关注的有两点:一是对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%;另一条则是个人住房贷款的利率由5.31%提高到了5.51%,提高了0.2%。
    在过去这些年里,在地产商的操纵和某些地方政府有意无意的配合演出下,房价越涨越高,大多数老百姓辛辛苦苦地攒点钱,根本不够买房子。在以前的房贷政策下,人们多少还能看到一点圆住房梦的希望。但新政策出台后,初步可以肯定的是,由于首付比例的提高,没住上房子的老百姓离住房梦的实现又远了一大步;由于利率的提高,贷款买了房子的老百姓,日子将过得比现在更苦。网上骂声一片,也就毫不奇怪了。
    这会不会又成为一次配合开发商完美演出继续赚取黑心钱的利器?
    按照央行的解释,这么做是为了“促进房地产业健康、持续发展”,另一条理由是“有利于商业银行加强风险管理”。其实,这一新政策对房地产业泡沫的抑止难有什么实质作用。在土地供应有限的情况下,开发商只要“适当地”提点价,他们的损失就可以夺回来。于是,楼照盖,价照高,泡沫照存在。朝地产泡沫捅过去的刀子,对泡沫没起到作用,倒是百姓因此要流不少血出来。
    前几年,有关部门把土地集管理起来,希望通过这种方式,平抑房地产价格,谁知道事态朝着人们所不愿意看到的方向飞速地发展了过去:开发商们理直气壮地告诉人们,土地资源有限,本着经济的基本原理,现在供需不平衡了,房价不涨都说不过去了。于是,土地集中管理的政策,不但未起到挤破地产泡沫的作用,反而成了配合开发商大赚黑心钱的工具。政府不恰当的作为,使自己尴尬地处在了配合开发商完美演出的境地。老百姓则不得不承担这一失败政策造成的更高房价的恶果。记者怀疑,这次央行的房贷新政策,会不会像土地集中管理一样,成为一次配合开发商完美演出继续赚取黑心钱的利器?
    掏老百姓的腰包补银行的窟窿?
    也不能指责央行的这一新政策毫无意义。至少在规避银行风险,提高银行收益方面,这一政策确实可以起到非常积极的作用。
    众所周知,咱们的商业银行,呆坏帐产生的速度和“效率”之高,令人咋舌。在1999年剥离1.4万亿元不良资产之后,根据中国银监会的统计数据,截至2004年第一季度末,国有商业银行又出现了18,898亿元的不良贷款余额。
    银行要降低风险,要减少不良资产,就必须想辙。节流?总不能朝自己中高层管理人员的高薪开刀吧?于是,开源成了更好的选择。一位网友批评:他们说是想降低银行贷款的风险,事实上却把风险转嫁到老百姓头上来了,为什么不从他们工作的方式和制度掌握方面去考虑呢?如果他们每一笔贷款都能很好地把关审核,风险自然就会降低了很多。记者当然不能满怀恶意地揣测,这次新政策的发布,是为了从老百姓口袋里掏钱,填补银行的窟窿。但起码这一政策起到的客观效果就是这样的。
    记者个人认为,个人购买第二套商品房或买豪宅之时,才应该提高贷款利率,而且可以大幅提高,这样也许可以遏制由于炒作带来的房价过快增长。

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